15项当前社会住宅政策应有的策略性规画:关于社会住宅推动进度

文.庄孟翰

十几年来双北市房价涨幅高达1.1至1.2倍,2016年总统大选,民进党提出兴办二十万户社会住宅政策而普获年轻族群欢迎,然截至今年三月底,台湾六十五岁以上老年人口331.2万人,占总人口2357.2万人之比例达14.05%,正式迈入高龄社会,未来在少子化冲击下,总人口必定随之减少,加上老年人口逐年增加,依照目前85.36%的高住宅自有率,再加上政府刻正积极兴建社会住宅,不少人担心未来是否会出现房市供需失调的问题。

15项当前社会住宅政策应有的策略性规画:关于社会住宅推动进度

依内政部营建署统计资料,历年共计协助40万4427户购(建)国(住)宅,其中17万4891户(民国65至88年)属政府直接兴建国宅,41751户贷款人民自建国宅,67479户属奖励投资兴建国宅,12万306户辅助人民贷款自购住宅。

此一数据显示,民国65至88年,23年之间政府直接兴建国宅仅17.5万户,如今短短八年就要兴建12万户社会住宅,未来空屋余屋骤增之后遗症实不容小觑。

因此,建议政府除应以广义社会住宅概念推动政策之外,更应将八年兴办二十万户社会住宅政策调整为以租金补贴与利息补贴为主,一则兼顾去化余屋与都市更新之推动,再则辅助年轻人贷款自购,协助成家立业,而不必花费大笔资金,又徒增大量空屋,其中尤以中南部房价便宜最为可行。

空屋量大  社会住宅兴建宜缓和渐进

其次,如就目前社会住宅推动进度,显然都集中在双北市,其中既有(截至104年)7259户、兴建中1万2398户、已完工2733户,三者合计2万2390户。

由此可知,除双北市之外,其他县市对于社会住宅的实际需求未必如预期殷切,尤其是在当前大量空屋前提下,社会住宅之兴建,除要事先做好调查之外,更应视实际需求以缓和渐进方式推动为宜。

如再以桃园市为例,住宅基金连续两年编列共计新台币34亿2000万元,至于工程造价每坪约10.5至11万元,低于台北市的12万元,显然单就造价而言代价并不低。如再就目前房价行情加以对照,大量兴建之政策显有检讨之必要。

六都房价除台北市与新北市较高之外,其余四都应该都是以利息补贴方式较划得来。

15项当前社会住宅政策应有的策略性规画:关于社会住宅推动进度

以下谨就社会住宅提出十五项策略性规画建议事项:

一、兼顾北中南区域均衡发展与在地老化之实际需求

在人口快速老化过程,应格外重视在地老化之实际需求,除产业发展之外,六都更应儘速完成交通建设,并积极建构独立自主生活圈,俾免人口过度集中于北部都会区,城乡差距扩大,衍生更多的住宅与社会问题。

二、以整体住宅政策,并兼顾高自有率、高空屋率与都市更新之实际需要,进行综合评估、规画,俾免全国各地大兴土木,徒增大量空屋。

三、社会住宅之兴建应以双北市为主,其他县市则侧重租金补贴与购屋贷款利息补贴,不必急于大量兴建,因桃园以南空屋量大,不仅房价较低,租金也较低。

四、以租税手段促使大量空屋释出,俾免大量兴建社会住宅,徒增闲置资产,又排挤其他社福资源。

五、捷运共构宅分回部分应全数供作社会住宅或中继住宅使用。

六、在捷运三环三线沿线适度兴建「中继住宅」,俾便提供都市更新、增加社会住宅之所需,例如兰州街、斯文里都更案之实际需求。

此外,亦可藉此帮助年轻人先达成首购「中继住宅」之第一步,日后再自行换屋,此一方式亦可兼顾「下滤作用」之经济效益。

七、除租金补贴之外,在协助中低所得阶层首购过程之「中继住宅」阶段,亦可将房贷延长至三十年,以拉近房贷本息与租金支出之差距,美国四十年固定房贷机制不妨列入参考。

八、应以地上权观念取代所有权,让年轻人可以较低房价购屋,新加坡模式可供参考。2014年五月景美捷运站附近之「华固新天地」地上权七十年,售价约市价六成,即是成功的开发案例。惟2016年大幅提高公告地价之后,却衍生不少购屋纠纷,今后应再重新建构可行之运作模式。

九、利用学校预定地开发兼顾学校、社会住宅、老人住宅、停车场等多功能用途之都市再生规画构想,日本东京「户越台老人住宅」多功能开发案可供参考。该案係将学校预定地改建,规划不同出入口,一至三楼供学校使用,四楼以上供社会住宅与老人住宅使用,并藉此增闢地下停车场,解决部分停车问题。

十、鼓励地主与建商合作,主动提出兴建计画,当年六万一坪之劳工住宅模式亦可参考改良,英国经验亦可供参考,一方面既可兼顾建物与居住品质,另亦可免除日后管理维护所衍生之种种困扰,主要原因在于交屋后结构体可由建商保固十五年,管理维护则交由社区管理委员会自行管理。另外,欧洲亦有不少公用住宅合作社参与社会住宅政策之推动。

十一、改良合宜住宅机制,运用农地进行区段徵收之「无中生有」策略,提供廉价住宅。

十二、积极推动都市更新容积奖励或容积移转回馈机制,藉以加速累积社会住宅公共基金。都市更新案如不愿与弱势族群混居,亦可以代金方式回馈。

十三、应将房地合一实价课税所增加之税收全数或部分挹注于社会住宅公共基金,以加速社会住宅政策之推动。

十四、最近针对产业界多年来不断提出的「五缺」,亦即缺电、缺水、缺地、缺人与缺工等五大问题,行政院长赖清德承诺将设法儘速解决,惟如进一步检讨工业用地短缺问题,台北市与新北市之需求亦极为殷切。如再检视机场捷运沿线各站地形地貌亦可看出铁皮屋之工业厂房林立,因此,如能就此将其立体化,既可有效利用土地,亦可兼顾结构安全,更可藉此腾出社会住宅用地,可谓一举数得。

十五、土地储备:大台北生活圈之大台北捷运、机场捷运与桃园捷运沿线,尤其是大台北捷运三环三线沿途,可经由都市计画变更、地目变更或区段徵收等方式,大量储备土地,台中市与高雄市亦是如此,香港模式可供参考。

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